Pesta Tahun Baru 1994 telah usai.
Januari, Februari — Maret pun segera berlalu, melangkah cepat menuju masa terakhir Abad XX.
Suatu abad baru segera hadir. Malah Milenium 2000-an akan tampil menggantikan tahun-tahun 1000-an, dan zaman baru pun agaknya akan menjadi kenyataan.
Bagi Indonesia, masa transisi ini ditandai dengan tonggak penting yaitu beralihnya tahap pembangunan nasional dari Pembangunan Jangka Panjang I (1969-1994) ke PJP II (1994-2019) pada April 1994.
Awal PJP II yaitu Pelita VI malah akan menjadi titik tolak bagi Tahap Tinggal Landas Pembangunan Nasional.
Tak pelak lagi, Indonesia sedang melangkah ke Abad XXI dengan niat besar dan kerja keras untuk menjadi salah satu negara maju dan terkemuka di dunia.
Skala Besar dan Kota Baru
Suatu perkembangan baru dan penting di bidang perumahan dan permukiman diharapkan terjadi, sejak Maret 1994, dengan diberlakukannya Undang-undang No. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman. Pasal 18 Undang-undang tersebut menentukan pembangunan perumahan dan permukiman di Indonesia akan dilaksanakan dengan pendekatan “skala besar.” Wujudnya terutama berupa Kawasan Siap Bangun (Kasiba) dan Lingkungan Siap Bangun (Lisiba).
Manfaat penerapan pendekatan “skala besar” dalam upaya pemenuhan kebutuhan permukiman, antara lain:
- Penyediaan lahan permukiman yang luas lebih memungkinkan pengadaan perumahan dalam jumlah besar, sehingga menunjang pencapaian tujuan permukiman secara kuantitatif.
- Penguasaan lahan permukiman yang luas terutama di lokasi strategis dapat memperkecil kemungkinan praktek spekulasi tanah.
- Lebih memungkinkan terlaksananya pembangunan permukiman secara bertahap, bersinambung dan terpadu.
- Dapat mencapai efisiensi yang lebih tinggi sesuai prinsip keekonomisan skala (the economies of scale), sehingga lebih dapat dijangkau oleh kemampuan masyarakat luas.
- Pembangunan sarana dan prasarana akan lebih efisien dan lebih efektif bila dibandingkan dengan pembangunan skala kecil yang terpencar-pencar.
- Memudahkan terwujudnya permukiman yang serasi dan berimbang (antara lain penerapan komposisi perumahan mewah: sedang: sederhana = 1: 3: 6), sehingga menunjang terbinanya masyarakat berbaur (mixed community) yang “Bhinneka Tunggal Ika,” dan memungkinkan terlaksananya subsidi silang (cross subsidy) antar berbagai kelompok perumahan dengan semangat gotong royong.
- Lebih memungkinkan peranserta berbagai pelaku ekonomi (BUMN, BUMD, swasta, koperasi dan masyarakat) untuk berkiprah bersama dalam satu gelanggang pembangunan dengan semangat kekeluargaan, gotong royong dan persatuan nasional.
Pembangunan perumahan skala besar sebenarnya bukanlah hal baru di Indonesia. Yang baru adalah pola penanganan dengan formula Kasiba dan Lisiba.
Ada beberapa contoh perumahan skala besar yang telah dibangun selama ini.
Pada tahun 1975 Perum Perumnas telah merintis pembangunan perumahan skala besar di beberapa lokasi, untuk menanggulangi masalah perumahan di ibukota Jakarta, sambil menunjang pekembangan wilayah JABOTABEK (Jakarta-Bogor-Tangerang-Bekasi). Lokasi-lokasi tersebut antara lain Depok-Bogor (semula 113 ha, kini 407,73 ha), Karawaci-Tangerang (semula 165 ha., kini 425,64 ha.) dan Rawatembaga-Bekasi (semula 98,31 ha., kini 262,69 ha.).1 Sedangkan developer swasta membangun antara lain Pondok Indah-Jakarta Selatan (pada tahun 1989 seluas 400 ha, di tahun 2.000 diharapkan menjadi 461 ha).2
Dalam perkembangannya perumahan skala besar tersebut kemudian menjadi kota baru walaupun bukan kota mandiri (self-contained city). Selain itu, beberapa lokasi berkembang luasnya karena permintaan pasar, bukan karena direncanakan demikian sejak awal.3 Perumahan Perumnas Depok masih berupa kota baru tempat tinggal (dometory new town) saja. Dalam kurun waktu 1974-1985 lapangan kerja dikota ini hanya dapat menyerap 36,9% total pekerja, sedangkan sisanya (63,1%) bekerja di Jakarta, dengan melakukan perjalanan ulang-alik (commuting).4
Keadaan ini menimbulkan permasalahan yang cukup besar bagi kota inti (Jakarta), antara lain meningkatnya kemacetan lalu lintas pada jam sibuk (peak hours) serta menurunnya tingkat pelayanan fasilitas kota inti seperti transportasi umum kota, tempat parkir, air minum, listrik, energi, sampah dan sebagainya. Beban kota inti semakin berat karena harus memikul beban kegiatan penduduknya sendiri (internal demand), harus pula memikul beban kegiatan-kegiatan kota sekitarnya (external demand).
Bagi penduduk yang berulang-alik, selain mereka memikul biaya tranpor, beban kelebihan fisik, juga terpaksa menerima kenyataan berupa terbatasnya kontak sosial dengan keluarganya, apalagi dengan tetangganya.
Kenyataan ini mendorong para pembangun permukiman menciptakan kota baru mandiri (self-contained new town) yang menawarkan tidak hanya perumahan, tapi juga tempat kerja, rekreasi, lengkap dengan sarana dan prasarananya. Malah kadang kala menjanjikan suatu citra Kota Abad XXI yang megah dan canggih. Tidak sedikit dari kota baru Indonesia menawarkan perumahan berpemandangan lapangan golf, yang lapangan golfnya sendiri dipromosikan sebagai rancangan oleh perancang lapangan golf terbaik di dunia. Kota-kota baru ini sedang “trendi” tidak hanya di Indonesia tetapi juga di negara-negara lain khususnya di negara-negara industri baru.
1 Suradi Wongsohartono, “Karawaci Contoh Pembangunan Prasarana Permukiman Skala Besar oleh Perum Perumnas,” makalah untuk seminar “Large Scale land Development”, Jakarta, 1993, hal. 1.
2 “A Commitment to Excellence,” Metropolitan Kenncana Group, Jakarta.
3 Wongsohartono, op.cit., hal. 9.
4 I.D. Setiawan, “Studi Penilaian Perkembangan Kota Depok Sebagai Pusat pertumbuhan Baru Dalam Wilayah Pengembangan Jabotabek,” pada Tommy Firman, “Pembangunan Kota-kota Baru di Eilayah Metropolitan Jabotabek,” Prisma, No. 6, Tahun XVIII, 1989 hal. 55.