Pengantar
Pada tahun 2000 mendatang jumlah penduduk Indonesia diperkirakan mencapai 200 juta jiwa. Sekitar 38% dari jumlah total penduduk akan mendiami daerah perkotaan. Sedangkan jumlah kota pun akan bertambah banyak dan luas wilayah perkotaan melebar dan mendesak daerah pedesaan di pinggiran kota. Perebutan ruang-ruang wilayah kota akan kian seru antara wilayah peruntukan pemukiman, daerah perkantoran, kawasan industri dan prasarana kota. Tanah di kota makin sulit dicari, kalaupun ada pasti harganya mahal sekali. Gusur menggusur pemukiman terus berlangsung dan peralihan pemanfaatan ruang-ruang kota sukar dikendalikan.
Bakal seperti apa ruang perkotaan di Indonesia pada abad XXI mendatang? Wajah kota yang acak-acakan dapat terbentuk bila penataan ruang tidak segera dipikirkan dan dijadikan pegangan oleh para perancang pembangunan. Indonesia telah memiliki Undang-undang Penataan Ruang; di berbagai daerah pun telah ditetapkan Rencana Umum Tata Ruang. Menyangkut pemukiman penduduk juga telah diatur dalam Undang-undang tentang Perumahan dan Permukiman. Dialog Prisma kali ini akan membahas masalah Penataan Ruang dan Pemukiman. Redaksi
Upayakan Berbagai Kepentingan Mencapai Hasil Optimal
(T): Kita telah memiliki Strategi Nasional Pengembangan Pola Tata Ruang (SNPPTR) dan Undang-undang No. 24/1992 tentang Penataan Ruang. Di mana letak pentingnya strategi tersebut dalam menjawab tantangan dan persoalan menghadapi Pembangunan Jangka Panjang 25 Tahun Tahap Kedua (PJP II)?
(J): Tantangan dan masalah yang dihadapi dalam PJP II terutama adalah bagaimana dapat terus memacu pertumbuhan ekonomi dan seiring dengan itu, lebih memeratakan hasil-hasil pembangunan sehingga dapat dinikmati oleh seluruh lapisan masyarakat di seluruh pelosok tanah air. Bersamaan dengan hal tersebut, kita juga harus lebih berhati-hati dalam memanfaatkan sumber daya alam yang tersedia demi pembangunan yang berkelanjutan.
Dalam Strategi Nasional Pengembangan Pola Tata Ruang (SNPPTR), perhatian terhadap pelestarian lingkungan dan pembangunan yang berkelanjutan merupakan hal yang utama. Karena itu, sebagai bagian dari SNPPTR, telah diupayakan penyusunan pegangan atau panduan untuk mengelola kawasan-kawasan lindung, yang dituangkan dalam Keppres No. 32 tahun 1990 tentang Kawasan Lindung.
Selanjutnya, dalam SNPPTR juga dicakup ketentuan-ketentuan mengenai kawasan-kawasan yang diprioritaskan pembangunannya, antara lain untuk mendukung perkembangan ekonomi nasional di samping mendukung upaya pertahanan dan keamanan. Penetapan kawasan yang diprioritaskan tidak semata-mata untuk memacu pertumbuhan namun juga untuk merangsang perkembangan di wilayah-wilayah yang selama ini masih tertinggal, misalnya di kawasan timur Indonesia atau beberapa wilayah di kawasan barat Indonesia.
Selain dari kedua hal tersebut, SNPPTR juga memuat arahan-arahan mengenai pembangunan infrastruktur wilayah, yaitu jaringan transportasi, jaringan pengairan dan tenaga listrik, serta sistem perkotaan yang secara bersama-sama membentuk struktur ruang nasional.
Kemandirian Masyarakat, Modal Penting bagi Permukiman Baru
DALAM Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) wilayah Jakarta, Bogor, Tangerang dan Bekasi (Jabotabek), perkembangan fisik, baik permukiman, industri dan sebagainya diarahkan pada poros Timur-Barat Jakarta. Hal ini disebabkan Utara-Selatan Jakarta tidak memungkinkan. Utara Jakarta adalah daerah pantai dan Selatan merupakan daerah resapan air. Timur Jakarta (Kabupaten Bekasi) dan Barat (Kabupaten Tangerang) direkomendasikan di dalam rancangan Keppres Perencanaan dan Pengembangan Jabotabek. Walaupun belum resmi, tetapi Keppres ini sudah dipakai sebagai acuan perencanaan dan pengembangan wilayah Jabotabek.
Sejak Repelita IV pemerintah mengarahkan peran swasta dalam pembangunan nasional secara keseluruhan termasuk pembangunan perumahan. Selama ini pembangunan bidang perumahan dilakukan dalam skala kecil. Hal ini menimbulkan ketidakpaduan baik perencanaan maupun pelaksanaannya. Akibatnya banyak prasarana mubazir yang pada akhirnya makin tidak terpadu dan tidak efisien.
Kalau kita perhatikan pembangunan beberapa real estate pada tahun 1980-an seringkali kita melihat suatu perumahan yang dirancang dan ditata dengan baik, namun terletak di pinggir jalan desa. Karena berada di luar Surat Ketetapan, developer merasa tidak mempunyai kewajiban untuk memperbaiki jalan tersebut. Begitu juga dengan drainase di dalam komplek dibuat lebar, tetapi di luar komplek sistem drainasenya lebih kecil sehingga tidak mampu menampung limbah-an air dan menyebabkan banjir di daerah sekitarnya.
SK Menteri Pekerjaan Umum mengarahkan, bahwa standar fasilitas untuk hunian berpenduduk 250 orang harus menyediakan taman, untuk 1000 orang harus menyediakan TK, sedangkan untuk 1500 orang misalnya membangun SD dan seterusnya. Dari kumpulan hunian atau real estate dengan skala 20-30 hektar berarti di sana hanya akan berderet fasilitas TK atau SD.
Banyak real estate yang luasnya hanya 30 atau 70 hektar. Tentu saja tidak feasible untuk dibangun fasilitas permukiman yang layak. Akibatnya, deretan real estate itu meluas begitu besar sedangkan fasilitas pelayanan pada masyarakat tidak memadai. Pemerintah menetapkan, dari tanah seluas 30 hektar milik real estate, 30 atau 35% diserahkan untuk pemerintah. Tapi 35% dari 30 hektar sangat kecil.
Antisipasi terhadap hal-hal yang menjadi kendala pada pola pengembangan skala kecil dan tersebar itu dapat diatasi dengan pola pembangunan skala besar. Pola ini terpadu dalam bentuk pembangunan kota baru di sekitar metropolitan yang disesuaikan dengan arah pengembangan makro wilayah metropolitan tersebut, guna menyangga pertumbuhan metropolitan sekaligus menyediakan pusat-pusat kegiatan yang lebih merata. Masalahnya adalah bagaimana menerapkan pengembangan kota baru yang tepat. Artinya dapat mencapai tujuan tanpa memberi dam-
pak yang berat terhadap lingkungan dan kesenjangan sebagai akibatnya.
Pembangunan kota baru memberikan kontribusi dalam konteks pembangunan wilayah. Bagi masyarakat tersedia perumahan untuk segala kelas sosial ekonomi, sehingga memungkinkan social-mix antara penghuni secara luas. Selain itu masyarakat mendapatkan fasilitas perkotaan yang relatif lengkap, terpadu dan dalam jarak jangkau yang memadai. Kota baru juga dapat menciptakan lapangan kerja bagi masyarakat dan perluasan usaha.
Bagi Pemerintah, dampak negatif dari pola pembangunan tersebar yang sporadis dapat diatasi dengan keterpaduan perencanaan skala besar. Pengadaan sarana dan prasarana seperti listrik, telepon dan air dapat dilakukan secara terencana dan terpadu.
Sedangkan bagi swasta, kota baru memberikan efisiensi dan kesempatan untuk mengembangkan kemampuan dan mewujudkan cita-cita. Kota baru juga memungkinkan antisipasi terhadap produk-produk yang marketable selain memberi layanan pada penghuni kota.
Mengejar Target Empat Kali Lipat
MENYEDIAKAN perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah secara langsung terkait dengan program pemerintah yaitu pengentasan kemiskinan. Persoalan papan atau perumahan bagi golongan masyarakat bawah merupakan masalah serius pada Repelita VI mendatang. Perumnas diberi tugas untuk menjawab kebutuhan masyarakat bawah ini.
Berdasarkan perhitungan dan pengalaman kerja selama ini, target pembangunan rumah 85 ribu lebih akan dapat tercapai pada akhir Repelita V. Bahkan kami merasa optimis untuk melebihi target itu. Pada akhir Maret 1994 mendatang mungkin sekali Perumnas mencapai realisasi 86.111 unit rumah, sedangkan kaveling siap bangun (KSB) 787 buah.
Dulu Perumnas mempunyai program penjualan kaveling siap bangun, berupa tanah kosong ukuran kecil, kepada golongan masyarakat berpenghasilan rendah. Mereka dipersilakan membangun rumah di atas KSB itu. Dalam perjalanannya ternyata mereka tidak cepat membangun rumah dengan kemampuan dana mereka sendiri. Karena kenyataan ini Perumnas kemudian memutuskan untuk membangun rumah sangat sederhana (RSS) di atas KSB yang belum laku. Akibatnya target pembangunan rumah tercapai bahkan terlampaui, namun target penjualan 850 KSB tak tercapai.
Pada Repelita VI mendatang Perumnas ditugasi untuk membangun 250.000 unit dari target pemerintah sebesar 500 ribu unit rumah. Penegasan ini terinci 80% RSS, yaitu 100 ribu unit RSS-36 dan 100 ribu unit RSS-21, dan 20% Rumah Inti (RI) yaitu 47.000 RI-21 dan 2.500 unit RI-18. Selain penugasan membangun rumah untuk golongan masyarakat bawah, Perumnas juga akan membangun 50 ribu unit rumah golongan menengah. Namun kami tidak akan membangun rumah mewah meskipun menurut Surat Keputusan Bersama 3 Menteri Perumnas boleh membangun rumah untuk golongan atas, Biarlah pihak developper swasta menangani pembangunan rumah bagi golongan menengah dan atas.
Sejak berdiri pada masa Repelita II sampai sekarang, Perumnas telah membangun 275-300 ribu unit rumah dalam berbagai tipe. Bila target Repelita VI adalah 250-300 ribu unit, maka dalam lima tahun mendatang kami harus membangun rumah dalam jumlah yang sama selama 4 kali Repelita. Ini berarti, targetnya empat kali lipat. Pihak konsultan mengingatkan Perumnas, bila target 250 ribu unit rumah harus diselesaikan selama 5 tahun, maka secara rata-rata harus dibangun 50 ribu setahun, atau seribu unit rumah dalam tempo seminggu. Tuntutan terhadap Perumnas adalah “berlari” mengejar target penugasan tersebut. Apa mungkin tercapai? Di lingkungan Perumnas terdapat kekuatan tersembunyi berupa dedikasi dan pengalaman kerja. Tahun 1993 saja Perumnas mampu membangun 25 ribu unit dalam tempo 5 bulan.
Selain target secara kuantitatif, Perumnas juga akan meningkatkan kualitas rumah dan prasarana lingkungan permukimannya. Kualitas teknis bangunan rumah ditingkatkan. Kita berusaha menggunakan bahan-bahan bangunan yang lebih cocok, baik dan murah sesuai dengan hasil penelitian dan uji coba Perumnas. Dari segi jumlah memang targetnya makin besar, dan dari segi mutu Perumnas akan lebih meningkatkan kualitas bangunan dan pelayanan kepada konsumen.
Tugas utama Perumnas adalah menyediakan rumah bagi kelompok masyarakat bawah dan menengah. Selain layak dihuni, harga rumah pun terjangkau. Sebagai perusahaan milik pemerintah Perumnas tidak mencari keuntungan yang besar. Kami harus menghitung dengan cermat agar harga jual rumah Perumnas relatif masih lebih murah. Rumah murah yang tidak murahan, kualitasnya layak terjangkau.
Instansi Terkait
Perumnas akan mengembangkan dirinya sebagai perusahaan milik pemerintah. Artinya selain menjadi milik pemerintah pusat Perumnas juga harus merasa dimiliki oleh pemerintah daerah. Kita akan mengarahkan Perusahaan Umum ini betul-betul ke citra demikian pada Repelita VI mendatang. Dalam praktek usaha, sekarang sudah ada beberapa pemerintah daerah menyiapkan lahan permukiman dan Perumnas akan membangun rumah di sana. Untuk menekan biaya dan agar harga jual rumah tetap terjangkau rakyat, Perumnas bekerja sama dengan instansi terkait. Prasarana jalan dan air minum, misalnya, dibangun Departemen Pekerjaan Umum.
Untuk memenuhi target penyediaan rumah selama Repelita VI Perumnas kini telah kehabisan lahan. Bagaimana cara membangun rumah sesuai penugasan pemerintah selama Repelita VI? Kami senantiasa mengatakan bahwa penyediaan 250 ribu unit rumah merupakan program pemerintah, bukan hanya program perusahaan. Karena itu semua pihak, baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah, harus bekerjasama untuk mensukseskannya. Ini merupakan tanggungjawab bersama untuk mengentaskan kemiskinan rakyat di bidang papan. Pemerintah daerah adalah instansi yang paling tahu tentang peruntukan tanah, penataan ruang dan kondisi sosial budaya masyarakat setempat. Dalam urusan pembebasan tanah, pemerintah daerah dapat melakukan musyawarah dengan masyarakat, misalnya melalui ninik mamak di Sumatera Barat.
Dibutuhkan Dana Jangka Panjang
Selama 17 tahun BTN baru dapat merealisasikan kredit pembangunan 850 ribu unit rumah, sementara kebutuhan rumah dalam satu tahun saja sekitar 700 ribu unit. Untuk mengejar target, mungkin saja mutu bangunan agak ditekan, apalagi kami berhadapan dengan berbagai jenis dan kelas developer yang kemampuannya berlainan, karena BTN tidak dapat menyaring secara ketat. Bagaimanapun kami harus memberikan kesempatan kepada mereka, apalagi sudah mengantongi berbagai izin. Kami tidak dapat menolak dengan alasan developer tersebut tidak bonafid.
Ada beberapa developer yang tidak profesional sehingga menyelesaikan bangunannya di bawah standar. Masyarakat harus pandai memilih, jangan mudah termakan oleh iklan, karena rumah yang dibeli tersebut mendapatkan kredit yang walaupun bunganya rendah namun angsurannya tetap berat.
Kurang profesionalnya developer ini tidak terlepas dari pembinaan Real Estate Indonesia (REI). Secara interen REI sudah melakukan pembinaan agar profesionalisme dapat diterapkan, sehingga kelak makin sedikit rumah dibangun dengan mutu di bawah standar.
Sebagai lembaga penyedia dana, BTN menilai kualitas rumah terbatas pada hal-hal tertentu saja, bukan finishing-nya melainkan struktur bangunannya. Karena kredit bersifat jangka panjang, maka bangunan harus dapat tahan lama. Strukturnya harus kuat dan memenuhi syarat-syarat kesehatan, seperti lebar jendela, lebar pintu dan ketinggian plafon. Secara teknis hal ini ada rinciannya. Namun misalnya, kualitas dinding harus halus dan licin, ini tidak ada dalam persyaratan.
Ada developer yang sudah biasa mengerjakan dengan finishing yang baik, namun ada juga yang hanya mengejar keuntungan yang besar. Sebenarnya hal ini akan merugikan developer sendiri. Banyak pilihan yang ditawarkan, sehingga masyarakat dapat memilih kualitas rumah yang baik. Kalau mutu rumah memang di bawah standar, pasti tidak akan dibeli orang.
Dulu BTN hanya memberikan kredit untuk kalangan menengah ke bawah, sekarang BTN juga menyusui segmen pasar menengah. Karena itu, KPR BTN diklasifikasikan menjadi tiga kategori. Paket A adalah KPR yang disubsidi, misalnya, rumah sangat sederhana (RSS) dan tipe 21. Paket A ini dikenakan suku bunga rendah dan pemerintah ikut menetapkan harga dan maksimum kreditnya. BTN lebih banyak bertindak sebagai pelaksana saja, walaupun BTN juga menyediakan dananya.
Paket B, adalah untuk rumah sederhana (RS) sampai tipe 70. Dananya disediakan oleh BTN dan diperuntukkan bagi kelompok berpenghasilan sekitar Rp. 400 – 600 ribu. Pemerintah memberikan fasilitas dengan tidak memungut PPN.
Paket C disebut Griyatama. Ini sepenuhnya komersial. Siapa pun asal mampu membayar dengan suku bunga komersial yang berlaku saat itu dapat memperoleh Griyatama. Paket C tidak memiliki batasan, karena dilakukan dalam rangka untuk melakukan subsidi silang. Kalau BTN hanya melaksanakan paket A atau B saja, yang sekarang bunganya hanya 10%, sebagai badan usaha yang berbentuk bank, bagaimana pun kami tidak akan dapat berkembang. Kalau dana seluruhnya berasal dari pemerintah, BTN tidak perlu melakukan subsidi silang karena hanya sebagai penyalur. Namun karena kami bukan penyalur, BTN masih menanggung risiko dengan penyertaan dananya.
KPR BTN dapat digunakan secara massal untuk meremajakan suatu wilayah. Misalnya, bekas penghuni kawasan kumuh yang dipindahkan ke berbagai lokasi, seperti Kampung Sawah, didirikan rumah atas biaya BTN. Penghuni mengangsur kepada BTN. Developer dalam proyek ini dapat dilakukan Perumnas, swasta atau Koperasi.
Mengimpikan Secondary Mortgage Market
PADA saat didirikan pada tahun 1980 PT. Papan Sejahtera, sebagai lembaga keuangan bukan bank, hanya memberikan kredit pemilikan rumah (KPR) bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Sejak berubah menjadi bank tahun 1993, untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat, Bank Papan Sejahtera telah memperluas usahanya dengan memperkenalkan produk-produk baru berupa Kredit Reka Bangun (KRB) dan Kredit Perbaikan dan Pengembangan Rumah (KPPR) selain KPR. Besaran KPR yang selama ini hanya sampai Rp. 50 juta, ditingkatkan menjadi Rp. 100 juta.
Mortgage Loan: Kredit Pemilikan Rumah
Secara umum, mortgage loan adalah kredit yang dijamin dengan asset tetap, umumnya berbentuk bangunan atau tanah, yang di Indonesia lebih dikenal dengan kredit pemilikan rumah (KPR), yaitu membeli rumah secara mencicil. Mortgage loan umumnya berjangka panjang, 5-20 tahun, dengan sistem pembayaran anuitas. Pembayaran dilakukan per periode dibuat sama sampai kredit lunas.
Di Indonesia, mortgage loan, sudah dikenal sejak zaman kolonial dengan nama hypotheek. Namun pada awal kemerdekaan, produk keuangan ini surut ke belakang dan muncul kembali tatkala program pengadaan perumahan digalakkan pada awal masa orde baru. Lembaga yang pertama kali ditunjuk pemerintah untuk memberikan kredit perumahan adalah Bank Tabungan Negara.
Dengan meningkatnya kebutuhan perumahan, muncul para developer yang kemudian disusul oleh berbagai bank dan lembaga keuangan bukan bank sebagai penyedia dana. Hubungan developer dengan pemberi pinjaman adalah hubungan jual beli pada waktu rumah atau bangunan selesai dikerjakan oleh developer kepada pemberi pinjaman atau bank. Pada keadaan tertentu, selama proses konstruksi, ada juga hubungan antara developer dengan bank berupa kredit konstruksi. Bagi bank yang lebih penting adalah rumah atau bangunan yang dikerjakan oleh developer telah memenuhi syarat teknis sebagai jaminan untuk kredit (mortgage loan) yang umumnya berjangka panjang.
Dana untuk mortgage loan dapat berasal dari berbagai sumber. Apabila dananya berasal dari bank, maka umumnya didapat dari deposito, tabungan, warkat aksep, obligasi, ekuitas dan laba yang ditahan. Masing-masing mempunyai tingkat biaya dan masa pinjaman yang berbeda.
Karena mortgage loan berjangka panjang dan suku bunga tetap, sedangkan sumber dana pemberiannya berjangka pendek dan fluktuatif, sehingga persoalan yang dihadapi adalah ketidaksesuaian (mismatch) antara sumber dana dengan pinjaman yang diberikan. Sehingga pemberi pinjaman mensubsidi pada peminjam. Inilah persoalan utama yang kami hadapi.
Untuk menjembatani kelangkaan sumber dana jangka menengah dan panjang, kami harus mencari sumber dana yang lebih stabil, berjangka panjang dan selalu tersedia. Ini yang antara lain mendorong munculnya impian kami akan adanya secondary mortgage market dengan berbagai produk dan tekniknya.
Secondary Mortgage Market
Besarnya permintaan kredit membuat biaya dana juga menjadi tinggi. Akibatnya terjadi kemandegan; rumah yang disiapkan developer tidak terjual, dan peminjam tidak dapat memperoleh rumah karena tidak mampu membayar kewajiban, Untuk mengatasi hal tersebut, diperlukan usaha untuk memperluas basis sumber dana murah untuk diberikan sebagai pinjaman.